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上海樓盤降價三成真相

來源:注冊海外公司上海站 發表時間:2012-02-03 01:21 點擊:次

排三合买彩乐 www.gnmvk.tw 10月下旬,上海宣布大幅降價的樓盤已近10個,折扣都在7折上下,最低為5.8折。這是上海前所未有的折扣力度,但本刊接觸到的所有開發商、研究機構,卻普遍將“真實的降價幅度”限定在10%以內,并認為10月下旬降價的樓盤大多屬于策略性降價。

《瞭望東方周刊》記者姜智鵬 | 上海報道

 

 

2011年10月末的上海樓市,流傳著很多新段子:“圍觀退房團的,1/3的是退休老頭老太,1/3是便衣,1/3是其他樓盤的探子。”“半夜12點去看人家選房,左右看看,左邊是張總,右邊是王總。”

后面一個段子里的“張總”和“王總”,指的都是房地產企業的老總,也可能指的是李耀平。

李耀平是上海一在售樓盤的銷售總經理,上海多個樓盤降價30%的消息一度讓他寢食難安。所以,當屬下深夜給他打電話,說中海御景熙岸半夜11點開始選房時,他毫不猶豫地趕了過去。

“別說地鐵公交了,連路都沒修好,路燈都沒有。”李耀平說,但現場的火爆景象卻讓他大吃一驚??盞厴賢W派習倭境?,還有出租車不斷地從黑暗中開過來,塵土飛揚。售樓處門口人頭攢動,還有人懷抱嬰兒。“說是半夜11點接到電話,孩子沒人照顧,只好也帶過來?;褂懈隼咸譴幽匣懵備鄞虺道吹?,光車費就是幾百。”

在現場待了1小時,李耀平的確遇到好幾個熟人。“都是房地產公司的,有的是有盤在賣,有的正在猶豫要不要延遲開盤。”

現場的一番交流,最終讓李耀平打定了主意,樓盤價格暫時不動,等到2012年春節之后再說。

其他幾位“總”也對此行感到滿意。“雖然現在是困難時期,以至于不降價聯盟都沒人再提了,但也摸清了市場的底,只要降價10%,市場馬上就能激活。”

對資金鏈日益緊張的開發商而言,這顯然是個好消息。

誰在降價

李耀平10%的心理底線,和之前讓輿論大嘩的幾個樓盤30%的降幅相差甚遠。

10月底,上海幾個降價最明顯的樓盤分別是:浦東的中海御景熙岸,均價由早前的2.2萬元/平方米,以“團購價”的形式降至1.7萬元/平方米左右;嘉定新城的龍湖酈城,均價從1.8萬元/平方米降價到1.4萬元/平方米;松江龍湖好望山的部分房源,均價也從2.7萬元/平方米降至1.5萬元/平方米。

綠地集團在嘉定區的秋霞坊,售價從此前的1.9萬元/平方米直接降至1.1萬元/平方米,降幅達到了42%。

據上海媒體調查,除直接降價外,還有樓盤以會員價、特價房模式實現了降價,如位于普陀區的香溢花城降價幅度達32%;位于松江的長泰西郊別墅降價幅度達30%;位于寶山區的保利葉上海降價幅度達到14%

以高端聞名的星河灣,其在上海閔行區的項目,1號樓部分房源單價約在3.5萬元至3.6萬元/平方米,比2號樓4.5萬元/平方米的銷售報價下跌了20%。

10月21日前后,上海宣布大幅降價的樓盤已近10個,折扣都在7折上下,最低的甚至只有5.8折。這樣的折扣力度,在上海是前所未有的。

但本刊接觸到的開發商、研究機構,卻都不相信這些數字,并普遍將“真實的降價幅度”限定在10%以內。

“現在開發商基本分成三個陣營,一些延遲開盤,等待政策松動,因為調控政策已經到底了;一些是策略性降價,要么前幾個月銷售不好,全年銷售指標完成不了,要么是回籠資金做別的項目;還有一些是真的資金緊張。”上海一家中型房地產開發公司的總經理王誠告訴《瞭望東方周刊》,10月下旬降價的樓盤大多屬于策略性降價,之后,才會有資金緊張的開發商加入降價陣營。

眼下,大多數資金緊張的開發商,還在嘗試以擴大銷售的形式,避免直接降價的出現。

目前,21世紀不動產為開發商代銷新樓盤所獲的收益,已經占總體收益的50%,以往這一比例只有25%左右。“稍微大點的中介,現在都在全力以赴地做代銷。” 21世紀不動產上海區域分析師黃河滔告訴本刊記者,很多開發商已經不能安心在售樓處坐等客戶上門了,而是要挨家挨戶拉生意。

10%還是30%

策略降價,是指開發商為減輕公司財務壓力,調節市場庫存,在短期內采取攤薄單個項目利潤率,追求整體市場利潤總額增加的方法。

以星河灣為例,其此次降價的背景是其持續數月的銷售低迷。有統計顯示,今年2月以來,閔行星河灣的月銷售紀錄基本為個位數,其中2月和9月的成交套數甚至只有1套和3套。

發起“搶收華東”促銷行動的龍湖地產,也是策略性降價。同策咨詢研究中心總監張宏偉告訴《瞭望東方周刊》,龍湖地產2011年前三季度在上海的銷售均不理想,8月,龍湖地產在上海以30.54億元中標上海虹橋商務區核心區一期05號地塊,成為2011年以來上海土地市場商辦用地的總價地王。“降價很可能是因為龍湖在上海地區有了市場壓力。”

而策略性降價,絕不會出現一次性降價30%的“不理智行為”。

張宏偉說,之前大多數宣傳價格大跌的樓盤,其參照的原始價格,“很多是一房一價時備案的價格,普遍都比實際成交價高。有的樓盤所謂的特價房,總共也就十幾、二十套,市場激活了,特價房也就沒有了。有的樓盤前幾天還在說打折,這幾天看買房的人多了,價格又上去了。”

新加坡紅木集團總經理張永河也認為目前上海各降價樓盤的真實降幅大多只在10%左右。“在一些體量較大的樓盤里,因為樓層、位置、朝向等因素,而導致房價相差20%是非常正常的事,這是常識。”

張宏偉說,開發商的一個常用促銷策略就是根據樓棟位置、樓層及朝向不同在不同房源的定價上制造價格差。例如,將位置、樓層及朝向不好的房源在特定時間段會拿出來做優惠活動,給市場制造降價假象。實際上,剩余的優質房源基本上在后期市場推盤過程中價格會拉升,基本可以彌補前期降價的損失。

“從降價后市場反應上看,只需要降價10%,就能有效地激活市場,所以根本沒必要降更多。”張宏偉告訴本刊記者,之前綠地梧桐院、綠地松江名邸、萬科清林徑等樓盤因為小幅降價或性價比高于周邊樓盤,就引起了購房者連夜排隊搶購,早就探清了購房者的底線。

此后的數據顯示,10月24日~10月30日上海市商品住宅成交面積13.87萬平方米,環比前一周上漲46.78%;成交均價為19331元/平方米,環比下跌10.52%。這是時隔近24周后,上海商品住宅成交周均價再次跌破2萬元/平方米。

上海房價要跌多少?

不管這30%的降幅有多少水分,可以肯定的是,接下來會有越來越多的開發商加入降價行列。

“上??贍苡辛匠勺笥業目⑸桃蛭式鸞粽哦導?,二三線城市,這個比例可能高達30%到40%。”張永河說,每年11月都是開發商的銀行貸款集中“換單”的時間。

所謂換單,可以簡單理解為銀行貸款到期后,開發商必須先償還貸款,然后在次年1月獲得新貸款。在房價飛漲的時候,開發商對“換單”樂此不疲,因為貸款抵押物多是土地,因此,同一塊地,每經過一次換單,貸到的款額會大大增加。

縱然是在房地產非常景氣的時候,每年換單期,上海都會有20%左右開發商的貸款銜接不上。“2009年以來,情況則更糟。大部分開發商都擔心,以前是棉衣換件羽絨服,現在可能是棉衣還給銀行了,過2個月只給你一件襯衫。”

張永河說,貸款換單帶來的2個月空窗期,引發了上??⑸唐氈櫚慕孤切奶?。而12月份則是各種工程、采購的結賬期,“在上海,只要拖欠農民工工資,樓盤就拿不到銷售證。”

“不久前,一個上市的房地產公司就悄悄賣掉了一批項目,還附加了保密協議。”張永河說,但上海出現大規模降價的可能性并不高,“人工成本、水泥、鋼筋都漲了20%到30%,再降價10%左右,基本上也就是上??⑸壇惺艿募蘗?。二三線城市可能出現大范圍的、15%到20%的降價。”

開發商普遍把降價底線定在10%,另一個重要的參照依據就是土地價格。

10月12日,上海土地市場出讓了10幅經營性用地,其中4幅為純住宅用地,皆位于南橋新城。最終,3幅以底價成交,1幅溢價僅為0.59%。

表面上看,這意味著上海土地市場的底價怪圈依然沒被打破,但實際上,此次推出的4幅地塊中,最低的起拍樓板價也要5600元/平方米,而10個月前,這里的樓板價還只有2400元/平方米。

2010年12月,南橋新城望園路西側、運河北路北側區域地塊拍賣,最終成交價是12.06億元,當時溢價為162.3%,樓板價也只有6237元/平米。

此外,剛剛拍賣的這些地塊上,或多或少都還有中小套型、保障房等綁定要求?;坪猶纖?,這意味著即便是底價成交,“此次出讓的土地樓板價,還是跟2010年末高溢價成交的用地基本相同。”

溫州炒房團淡出上海

對海外熱錢來說,眼下正是“抄底”時。

上海一家熱錢管理基金的經理Clark Lu告訴《瞭望東方周刊》,目前,海外熱錢正積極流入中國樓市,“投資年限拉長到3到5年,有的甚至達到7年。熱錢普遍認為這么長的周期,足以等到中國經濟和樓市走出低谷。”

而熱錢對投資樓市年回報率的預期,大多在25%以上。Clark Lu說,熱錢目前流入最主要的區域就是一線城市、二線城市有地鐵概念的板塊,以及高鐵新鎮周邊的住宅項目。“熱錢普遍認為,這一波的降價,無論如何也達不到2008年時的水平。那時候,泡沫破滅論炒得再兇,我們也沒有拿到過7折的價格。”

相比一手房市場“降價”、“退房”的轟轟烈烈,上海二手房市場卻一片沉寂。

據21世紀不動產提供的數據,目前,盡管上海二手房市場也出現了降價,但幅度和范圍均無法和一手房市場相比。

在一些一、二手房價格出現倒掛的板塊,如北蔡、大華等板塊,二手房東下調掛牌價的幅度也只有1.69%到3.45%。

導致這種現象的一個重要原因,是曾在上海樓市呼風喚雨的“溫州炒房團”,自2011年起,就逐步淡出上海市場。

黃河滔告訴《瞭望東方周刊》,2011年9月,在21世紀不動產上海300多家門店的調查中,掛牌房東中的溫州人不到3%,買家則不到1.5%。目前的二手房掛牌房東中,除了聯洋、古北等幾個溫州客非常集中的板塊,其他90%的板塊中,溫州客的比重不到5%。

從2007年到2010年,上海二手房交易中,上?;Ъ墓悍空弒壤歡舷陸?,從62%下降到了52%。但2011年,這個趨勢出現逆轉。8月,上?;Ъ悍空弒壤匭祿氐攪?7%。剩下的43%中,絕大多數也是沒有上?;Ъ?ldquo;新上海人”,“絕大部分是自住。”黃河滔說,在上?;Ъ墓悍空咧?,改善型需求超過一半,剛性需求略低。

“一方面是因為一線城市調控比較嚴,以后可能還會有房產稅等政策出臺。另一方面,是二、三線甚至是三、四線城市的投資價值,已經遠遠超過了北京、上海。”在上海市中心擁有7套公寓的溫州人葉宇告訴《瞭望東方周刊》,自2010年起,溫州炒房資金就開始向內地小城市分散,“我前兩年在安徽南部一個小縣城買了幾套房,當時是2000多一平方米,現在是6000多,而且那里買房、貸款完全不受限制。”

在上海的房產他也不打算出手,“一線城市市中心的公寓,無論是保值還是增值,都沒問題。”葉宇說,“溫州人大規模重返上海的景象,應該不會再有了。”(文中李耀平為化名)

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