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選擇開發區的考慮因素|如何選擇所投資的開發區

來源:注冊海外公司上海站 發表時間:2012-01-13 20:25 點擊:次

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中小企業往往自己選址。他們既缺乏經驗,又不愿意支付高額的咨詢費用。這類企業尤其要重視開發區的選擇問題。

選擇一個開發區對任何企業來說都是一個重大事件。和其他任何商品不同,投資者購買一塊土地或者租賃一棟廠房,是不能帶回去消費的。投資者需要明白的是,他所購買的土地和廠房,其本質是購買了一個投資環境?;蛘咚?,是選擇了一個投資環境。

因此,選擇一個開發區,就是選擇一個特定的投資環境,其風險在于,一旦投資者選錯了一個開發區,要再想換一個開發區的成本是非常高昂的。

對投資者來說,評估一個開發區的投資環境,其標準是唯一的,那就是,相對于投資者的競爭對手來說,開發區所在地的投資環境,是否能夠加強投資者在行業中的競爭優勢?并且,更進一步的,是否能夠長期維持或者強化其競爭優勢?

企業的競爭戰略,通常在“低成本”和“差異化”兩個方向中選擇一種。前者通過“規模經濟”的方式獲得成本優勢,后者通過技術或品牌的特殊性獲得“差異化”的優勢。

由于投資者的競爭戰略不同,投資者考察開發區的投資環境的內容和側重點也就不同。

大多數投資者在評價和考察開發區時,列出包括80-100問題的清單,要求各開發區回答,其中通常涉及到地理位置、交通狀況、基礎設施、土地價格、配套企業、人力資源、優惠政策等等問題。這些問題都是必須的和需要了解的。

投資者的上述問題,集中在初期投資成本、生產所需的基礎設施的可獲得性和成本,生產要素(土地、原料、配套企業、人力)的可獲得性和成本。投資者通常對初期投資成本(土地價格)非常敏感,但他們容易忽視如下重要因素,這類忽視的后果可能非常嚴重:

1, 開發區本身的可持續性:

開發區本身的可持續性包括兩個方面:一是開發區的規劃的可持續性和開發區財務狀況的可持續性。

前者指開發區及其所在地區的長遠規劃。如果開發區或者所在地區今后有可能發生規劃的變化,如鐵路或者高速公路有可能穿越地塊,或者今后該地區規劃為商務或住宅區,那么,投資者今后可能面臨搬遷。

開發區財務狀況的可持續性是更為嚴峻的問題。根據我們的研究,中國大多數開發區是虧損的,而且其虧損狀況并沒有改善的預期。(相關的研究報告請參閱本網站中關于“開發區的商業模式”方面的文章。)大多數投資者在從事自身業務的時候,會認真考察其交易對象的財務狀況,包括客戶和供應商。但投資者幾乎從不關注其投資地——開發區的財務狀況,這是令人差異的事情。絕大多數投資者可能認為,開發區(或者地方政府)的財務狀況風險,背后是膨大的主權國家信用的風險。但事實上,開發區(地方政府)財務狀況的惡化,并不必然導致上級政府的援助;同樣,主權國家的信用,也不總是牢靠的。主權國家的信用違約已經在全球出現。

長期看,開發區(地方政府)的財務?;?,必然會轉嫁到投資者和當地百姓的身上。這種轉嫁,必然地以增加企業或者個人的稅收或者其他行政性收費的方式來實現的?;蛘?,開發區(地方政府)承諾的優惠政策會無法兌現,這樣的案例,已經在全國各地的開發區出現。這也就是很多經濟學家幽默地建議老百姓逃離債務嚴重的國家的原因。

 

2,基礎設施的長期供應能力和價格。在投資者到達開發區的時刻,開發區可能具備投資者所需要的基礎設施。當越來越多的企業進入開發區以后,這類基礎設施的供應能力可能會出現瓶頸。如果供電緊張,高峰時期就會要求投資者讓電,也就是減少生產時間或避開用電高峰時候;如果一個地區的污水排放能力有限,開發區會要求客戶提高污水排放的標準從而增加客戶的投資;如果一個地區缺水,那么客戶的用水價格將逐年提高,并且會限制企業的用水總量。

 

3,交易成本(一)。這個問題通常被許多投資者忽視。投資者在日常運營過程中,會和地方政府的各個部門發生聯系,其中相當多的政府部門具備某一方面的管理職能。任何一個管理部門的不合作或者不友善,都可能導致企業發生高額的費用或者造成重大的損失。我把企業因為這類問題產生的成本,稱為“交易成本”。因此,一個地方政府對企業的管理和服務理念,以及開發區對這些部門的影響力,是投資者評價一個地區投資環境的重要因素。

盡管各地政府都由中央政府領導,執行同樣的法律法規,但這絕不意味著各地政府對企業的管理和服務是一致的。與之相反,不同地區政府的行政狀態有天壤之別。

一般來說,經濟發達地區或者成熟開發區的政府交易成本比較低,其原因在于,當大量企業在一個地區時,企業的影響力就會比較大,企業的議價能力比較強,地方政府的行政行為就會比較規范。同樣,經濟發達地區和成熟開發區的經濟狀況比較好,相應的地方政府官員的收入和待遇就會好于欠發達地區,公務員的心態就比較好。

 

4,交易成本(二)。即使在同一個地區,不同的開發區可能也導致企業不同的交易成本。這取決于開發區對地方政府的影響力和開發區本身對企業服務的重視程度。越是成熟的開發區,區內企業和地方政府發生的交流和聯系就越多,開發區和地方政府各部門的關系就越緊密,企業能夠獲得的幫助就越多。

關注開發區的企業服務的理念、機構設置和經驗是投資者評估開發區的重要內容。如果一個開發區沒有專業的部門和人員長期從事企業服務工作,那么企業的長期運營成本會非常高昂。

投資者要清醒的認識到,僅有地方政府高級官員的允諾和熱情是不夠的,他們在投資者需要幫助的時候,可能已經調離了崗位;或者根本就不記得客戶是誰了——他們有太多的事情要關注??⑶舊淼姆裉逑擋攀淺て諍涂煽康?。

下表列出了從投資者的角度出發,一地的投資環境對企業的設立和運營的成本的影響因素:

初始成本 運營成本(生產) 運營成本(交易成本)
土地價格 勞動力價格 稅收優惠政策
基礎設施配套價格 物流價格 行政審批和監管費用
工廠建設費用 基礎設施供應價格 行政??罘延?
審批費用 供應商議價能力 尋租和尋租防御費用
…… 本地生活設施價格 ……
  ……  
     

 

從行業發展和行業競爭優勢的角度看,一地的投資環境所包含的因素會更加廣泛。哈佛商學院教授邁克爾.波特研究了各國的產業集聚和優勢行業的形成,提出一地(國家或者區域)優勢行業的形成所涉及的主要方面,稱為“鉆石模型”。

 

波特指出,一地的產業集聚和優勢產業的形成,是上述四大因素共同作用的結果。具體包括:

• 1,生產要素——人力資源、天然資源、知識資源、資本資源、基礎設施。

• 生產要素的第一種分類為初級生產要素和高級生產要素;初級生產要素包括天然資源、氣侯、地理位置、非技術人工與半技術人工、融資等;高級生產要素則包括:現代化通信的基礎設施、高等教育人力(如電腦科學家和工程師),以及各大學研究所等。生產要素的第二種分類為生產要素的第二種分類方式是根據它們的專業程度和一般性。波特指出:“建立起產業強大又持久的競爭優勢,則必須發展高級生產要素和專業性生產要素。這兩類生產要素的可獲得性與精致程度也決定了競爭優勢的質量,以及競爭優勢將繼續升級或被趕上的命運。”

• 2,需求條件——國內需求市場是產業競爭優勢的第二個關鍵要素。

• 波特指出:“內需市場更重要的意義在于它是產業發展的動力。它會刺激企業改進和創新。從競爭優勢的觀點來看,國內市場的質量絕對比市場需求量更重要。國內市場深深影響了企業認知與詮釋客戶需求的能力。”“內行而挑剔的客戶、國內市場的提早要求、國內市場的提前飽和”等因素會刺激企業的不斷創新。

• 3,相關與支持性產業—休戚與共的優勢網絡

• 形成國家競爭優勢的第三個關鍵要素是——當這個國家和其他國際競爭對手比較時,能提供更健全的相關與支持性產業。

• 波特指出:“本國供應商是產業創新和升級過程中不可缺少的一環,這也是它最大的優點所在。因為產業若要形成競爭優勢,就不能缺少世界一流的供應商,彼此之間也必須維持緊密的合作關系。(互相影響,互相激勵);當供應商是同屬一國的企業時,這種正向效應最大;事實上,與外國供應商相比,本國供應商的穩定性較高。”

• 4,企業戰略,企業結構,企業競爭

• 創造與持續產業競爭優勢的第四個關聯因素是——國內市場強有力的競爭對手。波特指出:“國際競爭中,成功的產業必然先經過國內市場的纏斗,迫使彼此進行改進和創新。”

• 除了上述四個主要的因素外,機遇和政府是兩個額外的因素。政府既可以是產業發展的助力,也可能是障礙。政府可以對四個主要因素產生影響。波特說:“政府在產業發展中最重要的角色,莫過于保證國內市場處于活潑的競爭狀態。”

• 將邁克爾.波特的“鉆石模型”應用到對投資環境的評價上,我們可以分析出某個行業是否適合在某地發展,或者是否具備長期的競爭優勢。

將行業競爭優勢和企業競爭優勢結合起來,我們可以形成如下的工作表格:

•          •          •        地成本 •        差異化 •         
1,生產要素 人力資源 •          •          •         
•          天然資源 •          •          •         
•          知識資源 •          •          •         
•          資本資源 •          •          •         
•          基礎設施 •          •          •         
2,需求條件 國內細分市場的狀態 內行而挑剔的客戶 國內市場的規模 國內市場的提早要求 國內市場的提前飽和   •          •          •         
3,相關與支持性產業   •          •          •          •         
4,企業戰略,企業結構,企業競爭   •          •          •          •         
5,機會 基礎科技的發明創造 生產成本的突然提高(能源?;? 金融市場出現重大變化 全球或區域市場需求劇增 外國政府的重大決策 戰爭 •          •          •          •         
6,政府 產業政策 •          •          •         
•          稅收優惠 •          •          •         
•          獎勵政策 •          •          •         
•          交易成本 開發區的可持續性 •          •          •         

 

對于不同的行業,以及同一行業中采取不同競爭戰略的企業來說,波特“鉆石模型”中的參數對其影響是不同的。

對投資者來說:沒有最好的開發區,只有最合適的開發區。投資者在進行了上述企業競爭戰略優勢分析和行業競爭優勢分析之后,最好還要進行如下的調研,以幫助判斷是否尋找到合適的開發區:

(1),與你相似的企業選擇了哪些開發區?相信大多數投資者是理性的,他們的選擇和存在表明這些開發區可能是合適的。一些開發區出現投資國和行業的集中,就是由于上述原因。

(2),訪問那些已經在開發區內的企業。他們最有發言權。通過他們你可以了解到開發區的長期運營成本,他們對開發區的評價是非常重要的和準確的。

(3),了解那些最近進入開發區的企業,幫助你了解開發區是否依然具備吸收新的投資的意愿和能力。

(4),如果這個開發區內有大量的一流企業,你可能在今后獲得的地方政府和開發區的重視不夠;如果一個開發區都是低檔企業,那么你可能受到重視,但你不要指望開發區有很好的服務;如果一個開發區企業很少,那么你要尋找原因。“人以類聚,物以群分”,道理是一樣的。

(5),和開發區的人員交談,看看你是否喜歡這些人。他們是你今后長期打交道的人。所有的開發區都是人在管理。

(6),尋找你的競爭對手,看他們在哪個開發區投資。然后將你選擇的開發區和競爭對手所在的開發區進行比較,看你選擇的開發區是否比你的競爭對手的更具備競爭優勢。“我不需要跑得最快,我只要比你跑得快就行,因為這頭熊只需要吃一個人”。

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