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工業地產有哪些特點?

來源:注冊海外公司上海站 發表時間:2012-01-13 20:25 點擊:次

排三合买彩乐 www.gnmvk.tw 工業地產作為有別于住宅、商服和綜合類用地以外的第四種性質用地,有著其自身的特點,在其將來發展趨勢上也必然有著其自身的優勢與制約。以下可以從幾方面粗略窺探一下:

1、政府政策的影響。由于工業地產市場之前一直處于次要的開發焦點,政府監管調控力度松懈,許多地方政府與商家的地產交易混亂無序,各自為著自身利益鉆著調控監管不到位的空隙,濫占、濫用有的甚至違法經營。這種狀況不可能長久維持下去,隨著工業地產被廣泛關注與投資開發,國家為著長期良性的發展戰略,必然要理清現存的混亂無序與違法經營。

2、市場供求的影響。從國際大環境上看,我國經濟發展始終保持著強勁的增長速度,每年的GDP增長都在8%至10%,處于世界各國經濟發展前幾位。我國對于外資的吸引力也一直處于世界前列。自2001年加入WTO后的5年,我國進出口貿易總額增速年均28%,到去年底,總規模達到1.76萬億美元;累計實際利用外資超過6850億美元。全球500強有480多家在華投資。隨著國家工業化進程步伐的加快,制造業方興未艾,越來越多的外資企業在中國落戶,工業發展前景大好,世界工廠的局勢漸成。從地區環境上看,由于其他三類的地產市場趨于飽和,工業地產將成新一輪的競爭領域。國家重點發展工業,政策上給以大力支持,國家工業不斷發展壯大,必然拉動工業地產的需求。從工業地產結構上看,工業制造廠房、物流倉庫和工業研發樓宇等將會大量建造,并且發展方向趨于綜合型配套型多樣化。

3、發展模式的影響。一般來說工業地產的開發模式有四種:工業園區開發模式、主體企業引導模式、工業地產商模式和綜合運作模式。近來更提出一種產業地產的新模式。然而,無論何種模式的創新,長遠來說必將都以人性化為發展目標。工業區的發展定然關系著大量人口的發展,關系著人的生活條件與環境,并且一切經濟發展的最終目的也是改善人的生活條件與環境。上世紀90年代以來,流動人口迅猛增加。在過去10年里,流動人口大約增加了1倍,目前已經超過了全國人口總數的10%,接近1.5億。隨著工業地產的深化,人性化的發展模式將被廣泛關注和共識。這也是工業地產高層次發展的趨勢。再有一個就是可持續發展的節約型的模式。充分利用有限的土地優化配置創造最大的效益。

4、投資回報的影響。國家土地是有限的,面對近年來耕地面積的急劇減少,今年國務院確定了堅守全國耕地不少于18億畝的“底線”和“紅線”。隨著工業地產的不斷擴展,可開發的土地將會越來越少,國家對土地的調控力度將會加大,土地的價值不可避免向上攀升。市場的規范透明成熟將導致競爭激烈化,地產商的投資利潤會有所下降,但從長遠前景來看,工業地產需求強勁,投資回報相對穩定。而工業地產的銷售方式會出現與房地產等有所不同,鑒于土地的升值,競爭的激烈,多數產權持有者不會出售轉為出租,以保其產權的升值持有。隨著需求的增加而地產的有限,地產租金也會不斷上漲。

工業地產近一兩年被轉為焦點投資方向,其發展還處在開端階段,市場空間廣闊,國家調控才剛開始,各方面的規范化,市場化還非常欠缺。工業地產的投用與發展是與整個社會的工業化程度分不開的,隨著工業發展的成熟,工業地產布局也必將更合理。就拿上海來說,到2006年各類工業區的數量將比2003年減少一半左右,基本形成汽車、鋼鐵、石化等6大產業基地、19個市級以上工業開發區,外加50家左右重點配套區的格局。工業地產帶來的工業繁榮,也必然對著四周的經濟、產業、人們的生活水平與生活方式產生鏈條效應。比如工業地產中介,就是工業地產發展所催生的頗具發展前景的行業。

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