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商業地產銷售策劃的步驟

來源:注冊海外公司上海站 發表時間:2012-01-13 20:38 點擊:次

排三合买彩乐 www.gnmvk.tw 銷售商業地產必須進入專業化運作體系,把握五個重要環節。

一、商業地產定位,必須同時滿足“銷售”與“經營”兩個條件。商業地產作為不動產長期持有經營時,其經營定位是比較單純的,商業地產一旦要分割銷售,就必須在滿足經營條件的同時,還要滿足銷售條件,這就是商業地產以銷售為前提的特殊性。

商業地產營銷的根本:以銷售為目的,以經營為導向。其實,商鋪銷售的風險性,正在于商鋪經營與銷售的沖突性,不同的商業業態,涉及到鋪位面積、裝修標準、統一收銀還是獨立收銀等各種要求,而商鋪銷售,大多要求面積較小、獨立收銀,一個成功的商鋪定位,正是在這種沖突中找到契合點。

二、商業規劃,調動策劃者、設計者、經營者全體參與。住宅開發經過多年的發展,行業已經十分成熟,比如在建筑規劃設計方面,無論是設計院、開發商、代理商,基本都難免獨自為住宅的建筑規劃設計,提供完善的方案,發展商內部的工程部、代理公司內部的概念設計部等等,都具備了一定的建筑規劃設計能力。相比住宅市場,商業地產作為新興的開發領域,既無經驗可循,也缺少完整的規劃設計體系,給出商業地產的規劃設計造成了一定的障礙。比如目前眾多的住宅、商場綜合樓,發展商在規劃設計階段往往與以住宅代理為主的中介合作,規劃設計上以塔樓住宅為先導,在扇形設計、環境布置上花足了功夫,但是在商業地產領域,發展商、設計院、以住宅代理為核心業務的中介公司,三者均不精通商業地產,甚至缺乏起碼的了解,結果,發展商在塔樓住宅上一般都有超水平發揮,但在商業裙樓上卻交了學費。在商業較為發達的城市,一個牌初級階段的商業地產開發,必然會與商業水平形成較大的反差,而連鎖中的超市百貨業等只能被動地選擇賣場,面對規劃設計先天缺陷的商場,商家每每只能削足適必履。

商業規劃必須調動策劃者、設計者、經營者全體參與??⑸桃稻捅匭肓私饃桃?,一個商業地產的開發者,必須由一個“門外漢”變馬“商業能”,通過與商業策劃者、設計得、經營者的廣泛接觸,了解商業地產開發基本規律,然后南充分群體參與通過策劃公司介入深入解讀市場,提前與擬引進的大商家進行意向性接洽,讓設計者按業態量向定做,達到商業設計與業態需要的高度吻合,這才是一條商業地產規劃設計的“捷徑”。

商業地產,規劃決定成敗,一個規劃不當的商業項目,其結果只能是市場的棄兒,商場每建高一層,風險就會增大一成,發展商是最后的買單者;只有以策劃定位為先導,真好規劃設計每一步,并充分把握商業地產運營的每一個環節,才能成成竹在胸,才能有效降低商業地產開發的風險。

三、業招商,必須嚴把招商質量關。招商工作是一人承上啟下的環節,此環節招商的質量懷后期經營理息息相關。商業地產項目的前期招商,一定要立足長期的經營管理,要摒棄急功近利的思想,要在“放水養魚”的同時把好招商質量關。

四、商鋪銷售,必須關注銷售模式以后續經營的掌控。只售不租的商鋪銷售模式,必然導致商場產權分離,業主自行招租各自為政,因此,商業地產的銷售,必須通過有效的銷售模式,來掌控商場銷售之后的有序經營。目前有效的銷售模式有兩種,一種是短期委托經營,一種是帶租約轉讓,這兩種銷售模式有利于對商鋪整體業態控制,也有得統一經營定位。

五、商業經營管理,建立團隊前期介入。商業經營管理是一件專業性要求較高、工作繁瑣的工作,它的工作過程涵蓋了開發、定位、招商、經營、推廣多個階段性工作,這就要求發展商必須建立經營管理團隊,從項目開始動作之初就深入市場和項目。

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